老吳、老張與老李合夥經營鐵工廠，如今三人決定拆夥結束營業。老張與老李希望將合買的店鋪出售換取現金，但老吳不肯，希望有朝一日力拚東山再起。三人為此苦惱，相約來到大立地政士事務所，請我們提供專業建議。

▍釐清共有關係是「公同共同」或「分別共有」

「房屋共有」案件很普遍，以夫妻買房、兄弟姊妹繼承房屋、股東集資買房等情形最常見。「共有」的意思就是屋主不只一人，因此當房屋產權變更、移轉、處分、貸款時，處理會較單一屋主麻煩。

「共同持有」的情況分為兩種，一是「公同共有」，一是「分別共有」。兩者的差別在於，每位所有權人是否擁有明確產權份額。

公同共有的意思，就是「人人都有份」，大家都擁有整間房屋。分別共有就不同了，每位屋主的房屋所有權狀，在「權利範圍」欄位都會明確記載持有份額。

▍「分別共有」持分額明確，產權處置相對容易

分別共有房屋的處置相對單純，因為產權持分清楚，每位所有權人有權利決定如何處置自己的持分額，不必其他所有權人同意。但想出售整間房屋時，必須想賣的屋主人數過半並且持分合計過半，或是想賣的屋主人數不限但是持分額超過3分之2才行。

意思是說，如果多數屋主要賣，或是自己的持分超過3分之2，那麼轉賣不必其他所有權人同意，只需出售後依持分額比例分配價金即可，但要注意其他共有人有優先購買權。

但如果只有少數屋主要賣，就必須向法院遞狀申請分割共有物。法院會先查明有無「不可分割」的約定或理由等事實，如果沒有，就會採行「變價分割」的方式處理，先透過法拍賣掉房屋，再將價金依持分比例做分配。

▍共有持有房屋受限產權問題，房貸申辦不容易

相較之下，公同共有房屋的處置較為麻煩，任何處置或決定都要每位所有權人同意。由於每位屋主持有的房屋產權無明確比例，因此出售前必須向地政事務所提出書面協議或向法院遞狀申請「分割共有物」，先將目前房屋所有權的「公同共有」關係改為「分別共有」，再各自處理房屋產權。

在辦理房屋貸款方面，通常銀行或融資公司會因為「產權複雜」考量而拒絕，除非所有屋主可以同時到場辦理貸款程序，一起簽屬同意書等文件，證明產權無虞，對方才有可能受理。因此機會大概只剩民間貸款公司了，不過相對銀行與融資公司而言，民間貸款公司素質良莠不齊，必須多方比較後謹慎處理。

就客戶案例來說，必須先釐清共有關係，再依實際情況處理。我們特別提醒，就算是分別共有，一旦決定要以自己的持分額申請貸款，也務必做好個人財務規劃，避免日後還款困難失去房屋產權，又殃及另外兩外創業夥伴。

圖照來自 AbsolutVision，https://pse.is/7nfwat

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