父母想將名下的預售屋轉讓給小楷，做為他結婚後的新房。但小楷卻遲疑了，他不確定自己有沒有能力「承擔」房屋移轉後的林林總總，很猶豫是否該接受父母的美意。為此他諮詢大立地政士事務所，希望解答心中疑慮。

▍現階段所買的是權利，而非房屋的所有權

房市競爭激烈，預售屋受到不少人青睞，特別是首購族與自備款有限的民眾。主要是因為預售屋配備新穎，又有多戶數選項可挑選，加上自備款低（大約是總價的15％至20％）、還款期限長，比起新成屋或中古屋更容易入手。

就定義而言，預售屋是指已經具備建照，但尚未興建完工的不動產。因此買方僅僅只是購買「權利」（未來請求不動產過戶的「權利」），直到未來交屋後完成產權移轉，才算真正擁有房屋的所有權。

預售屋的賣方通常是建商或代銷公司。實務交易流程，會先要求買方支付訂金做「下定」，接著合約審閱期過後簽訂正式買賣契約，再辦理貸款等事宜，等待房屋完工後驗收交屋，最後辦理過戶取得房屋所有權。

近年來政府持續為穩定房市做努力，為避免炒房或短期套利等投機行為，現行法律規範，除配偶、直系血親或二親等以內旁系血親，或經直轄市與縣（市）主管機關核准特殊情形，否則一律禁止預售屋訂單與買賣契約轉讓。

▍有沒有付錢，決定是「贈與」或「買賣」

分析小楷案例，首先要處理合約問題。原預售屋買賣契約是父母（買受人）與建商所簽，如果要轉讓給小楷，必須徵得建商同意後，再依對方規定換約或簽署讓渡契約（新舊買受人），完成權利與義務移轉。過程中要注意符合現行《平均地權條例》規範，同時會有讓渡費用、契稅與房地合一稅等費用支出。

其次要評估「轉讓方式」問題。《遺產及贈與稅法》課稅標的是「一切有價財產」，目前父母僅支付部分工程款，擁有該預售屋「權利」，因此必須根據結算至贈與日止，已繳房地價款來計算該預售屋的「權利價值」。小楷接受贈與後，必須在30天內據此繳納贈與稅，未來也要繼續再支付其餘工程款。

但如果預售屋轉讓過程中，小楷有交付價金給父母，那麼就屬於「買賣」，而非贈與。這時小楷應備妥已支付價款憑證、價金來源證明（證明該價款來源既非父母借貸，也非父母做擔保所借），主動向當地國稅局申報「二親等親屬間財產買賣」。一旦認定屬實，就不必被課徵贈與稅。

父母將預售屋轉讓給孩子，本意應該是想寄予祝福，建議您評估財力狀況、預做財務規劃再決定。歡迎預約諮詢大立地政士事務所，讓我們為您建議最合適做法。

圖照來自 Yamu_Jay，https://pse.is/7mlmr3

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