阿德急匆匆的跑來事務所，要求我們無論如何一定要幫忙。原來他向當鋪借錢無力償還，致使對方聲請法院查封他的房子，即將法拍抵債。但這房子是阿德唯一的棲身之所，一旦被查封法拍，他就得露宿街頭了，一想到後果就頭皮發麻，因此趕緊來事務所求助。

▍房屋被查封後，屋主無法再做處分

查封是法院的執行程序，原因可能是屋主個人的債務糾紛、法律訴訟，或是房屋本身的產權爭議、交易問題，致使對方向法院聲請強制執行，限制屋主處分房屋的權利。其中以債務糾紛最為常見，包含積欠房貸、各種抵押貸款，甚至是拖欠政府的房產相關稅賦，最後演變成房屋被查封的結果。

實務上的執行流程，一旦債權人聲請法院強制執行後，會由書記官偕同債權人一起來到現場，確認屋況後進行查封。事情發展至此，形同宣告屋主喪失對房屋的處分權利，不可以再對房屋進行買賣、產權移轉等動作。

▍查封後完成鑑價，即開始法拍程序

接下來法院會指派不動產估價師，來到現場對房屋鑑價，同時參考債務人與債權人雙方意見做出最後決定，定案第一次的拍賣底價。接著會彙整完整的房屋資訊，連同拍賣日期與最低拍賣價格等資料建檔公告，刊登於〔法務部行政執行署〕的「拍賣公告查詢系統」，讓有興趣的民眾參與出價競標。

通常拍賣時間以三個月為限，標的房屋會有四次拍賣的機會，每個標次會根據「原底價打八折」的原則降價，做為該次拍賣的底價。在拍賣現場，如果最高出價未達最低拍賣價格，就會「流標」處理，直到拍板定案成功賣出為止。

成功拍賣後，法院會依序通知優先承買權人與得標人，完成權利移轉然後進行點交。最後再將法拍所得的價金，先付清拍賣、法院與律師等法拍程序相關費用後，再根據法定順位，依序分配給各個債權人，最後餘額才會返還債務人。

▍即使房屋被查封，還是有方法解套

以阿德的情況來說，即使房屋被查封，他仍然可以繼續居住在這裡，直到法院強制執行房屋法拍或法律裁決後再搬離。其實法律並非不近人情，還是會留有緩衝時間，讓債務人屋主再另覓住所。

被查封的房屋，有方法撤銷查封。阿德可以表達償債誠意，與債權人協商如何處理債務；或是事前徵得債權人同意，循正常程序賣房子，取代法拍低價售屋的方法。也可採行負債整合（例如考慮房屋增貸方式，將現有房貸移轉至其他銀行，以獲得更低貸款利率，或是更高貸款金額），來緩和債務現況。又或者求助專業代書代墊債款，直到有更好方法解決債務為止。

圖照來自 geralt，https://pse.is/7h2ju2

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